澳洲投资房退税咨询（负扣税）

huangjiaxiche

前言：在澳洲生活的人们都会接触到退税这个事情。但是退税，单从数字上看，确实收入越高的人，交税的力度就越大（年薪18万以上的人群税务比例是45%），所以早期来澳洲的移民们，都以少报，瞒报税务来处理。但随着澳洲学会计专业的人数不断上升，从会计的领域中，我们渐渐发现少报，瞒报，反而是一种非常愚蠢的方式来避税，而且我们都知道澳洲政府最喜欢做的事情就是，秋后算账。比如在你突然需要大量贷款的时候，会让你来补齐漏交的税务才能获得你想要的税款。学过会计的人都知道，会计中最睿智的方式，就是用各种退税的方式来处理这些澳洲的税款。而且，从《穷爸爸富爸爸》这本书中，我们可以知道，澳洲其实和美国一样，收入越高的人群，越富有的人群，反而是税款缴得最少的人群，因为他们有大量的方式来减少他们的税务，澳洲和美国唯一的区别，可能也就是美国是避税制度，而澳洲是退税制度。而缴得最多的人群，反而是那些不懂会计知识的人群。

在这里，我们要介绍的是一种澳洲最流行的投资房折旧退税的方式。

澳洲是全世界唯一一个实行负扣税（Negative gearing tax return）的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税，还会进行税务补偿。澳洲税务局ATO把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income“可纳税收入“的小生意。而这种小生意通常都是“亏”的。也就是说，在澳洲每一个人在正常的收入下每一年都是要交税的，而税的多少取决于个人在那一年的正收入有多少；但是如果投资的产品每年没赚同时还要投资者每年付额外的钱去瓤投资持续下去，对于投资者来说负担是非常大的。政府为了鼓励投资者进行房产投资，把每年额外的负收入（额外给房子的钱）列为课退税金额“tax deductible section”,也就是我们常常所听到的——退税”taxdeductions”

什么情况下的房产才能退税

1.    必须是澳洲正规本地收入的人（ATO澳洲税务局有交税记录）

2.    自住房是不能退税，只有投资方才能退税（原因是自住房出售无需缴纳增值税，但投资房需要；自住房同时只能有一套而投资房同时可以拥有N套）

投资房抵税项目内容

1.    多缴差额（每年租金减去每年总支出后还需要再自己补钱）

2.    折旧（需要房屋的折旧报告）

3.    贷款申请费（申请贷款时找banker或者broker时的费用）

4.    会计师费（每年做退税时会计的服务费）

5.    旅途费（每年花费在处理投资房上事物的交通费）所以可以在不同的城市进行购买投资房。

举一个实际案例，一套我买的$622,000的投资房为例 (敲黑板划重点)

开发商帮我租给一个年薪14万的医生，澳洲Couple, 没有孩子， 一周租金$680。

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